Nos últimos anos, vimos grandes construtoras paralisarem obras e entrarem em recuperação judicial — mecanismo utilizado para congelar cobranças e renegociar dívidas. O exemplo mais emblemático no país, com reflexos diretos em empreendimentos no Maranhão, é o da construtora PDG Realty.
Quando isso ocorre, compradores que venceram processos contra a construtora costumam ser surpreendidos com ordens de suspensão ou extinção de suas execuções. Mas existe uma ferramenta jurídica de proteção patrimonial de força extrema: o Patrimônio de Afetação.
O que é o Patrimônio de Afetação?
O Patrimônio de Afetação funciona como um "cofre isolado". Quando a construtora adota esse regime para um edifício, o dinheiro dos adquirentes, os materiais e o terreno daquela obra ficam estritamente separados do patrimônio geral da empresa principal.
O objetivo é simples: garantir que os recursos captados para aquele prédio sejam usados exclusivamente para terminá-lo. Se a holding contrair dívidas em outros negócios, os credores gerais não podem penhorar os ativos da obra blindada.
O que dizem as decisões judiciais
A blindagem dos imóveis afetados não é teoria — é matéria pacificada nas instâncias superiores:
- STJ — REsp nº 1.958.062/RJ: a 3ª Turma decidiu, por unanimidade, que obras com Patrimônio de Afetação são incompatíveis com a recuperação judicial. Os créditos desses edifícios "são insuscetíveis de novação" — o plano de recuperação da holding não pode alterar ou parcelar o direito do comprador.
- Sentença PDG (Processo nº 1016422-34.2017.8.26.0100): o juiz determinou expressamente que os patrimônios de afetação estavam excluídos da recuperação, classificando as dívidas dessas obras como créditos extraconcursais — cobráveis de forma plena e direta, fora do plano.
- TJSP — Agravo nº 2290612-68.2020.8.26.0000: uma dívida blindada só perde a proteção e entra na recuperação comum após a extinção formal e registral do patrimônio de afetação, comprovando-se o término da obra, entrega das chaves e quitação do financiador bancário.
Atenção ao erro da extinção automática de execuções
No cenário forense, tornou-se comum ver juízes extinguirem execuções movidas contra subsidiárias da PDG apenas por lerem o aviso genérico de homologação do plano no Juízo Universal.
Isso é um equívoco combatido pelas instâncias superiores. Se o empreendimento possui Patrimônio de Afetação ativo, a dívida é extraconcursal e não pode ser extinta automaticamente. O advogado deve demonstrar nos autos a certidão do imóvel e o balanço contábil da afetação para exigir o prosseguimento da cobrança.
A defesa de créditos contra incorporadoras em recuperação judicial exige rigor técnico detalhado. É fundamental identificar se o seu empreendimento possui Patrimônio de Afetação ativo antes de aceitar qualquer acordo ou extinção de execução.